DPE et interdiction de louer : la catastrophe ?
DPE et audit énergétique MaPrimeRénov’
16 janvier 2024
CONJONCTURE DE L’IMMOBILIER ET DPE
Au deuxième trimestre 2023, les résultats de la conjoncture de l’immobilier sont mauvais. Du volume de transactions immobilières aux mises en chantier, tous les niveaux sont historiquement bas. D’ailleurs, des diagnostiqueurs disent percevoir un ralentissement de leur activité. Personne ne souhaite voir le marché locatif s’enfoncer aussi dans la crise. Le diagnostic de performance énergétique n’est pas à l’origine de la hausse des taux d’intérêt. Il ne joue aucun rôle dans la baisse des permis de construire. Au fond, personne ne sait s’il aggrave vraiment cette crise… du moins à ce jour.
Après tout, les 140 000 logements « G+ », interdits de location depuis le 1 er janvier 2023, sont toujours loués. « On n’expulse personne », rappelle M. Vergriete. « Le locataire peut faire valoir ses droits et obliger le bailleur à faire des travaux ». Ainsi, les factures des occupants diminuent et pour le propriétaire, la valeur du logement augmente. De toute façon, « nous n’avons pas à choisir entre la crise climatique et le droit à un logement décent et abordable. » La Première ministre, interviewée sur BFM Politique dimanche, partage cet avis. « L’idée c’est que ces logements soient rénovés le plus vite possible. La bonne réponse, c’est d’accélérer la rénovation de ces passoires. »
ET S’IL Y AVAIT UN REPORT DU CALENDRIER ?
Admettons que soudain, l’exécutif fléchisse et décale l’entrée en vigueur des échéances. Le manque de logements sociaux ne se résorbera pas pour autant. Il n’y aura pas non plus d’effet positif sur la quantité de bâtiments neufs, à moins peut-être d’annuler également la RE2020 et le ZAN (zéro artificialisation nette). Certes, les passoires thermiques resteront sur le marché locatif. Les factures d’énergie, en hausse, continueront à générer de la précarité énergétique. Les locataires mijoteront dans leur bouilloire thermique l’été… Nous ne réduirons ni la consommation d’énergie, ni les émissions de gaz à effet de serre.
En revanche, l’étiquette du DPE continuera de s’afficher et d’orienter les décisions d’achat et d’investissement locatif. D’après une récente étude de la start-up Lycaon Immo, citée par Le Parisien : « le DPE se place en quatrième position derrière la surface habitable, la qualité du bien et l’agencement. » C’est pourquoi de plus en plus de propriétaires contournent la réglementation : absence d’affichage voire de réalisation du DPE, retrait du chauffage fixe, etc. Pour la présidente du site PAP (particulier à particulier) « la loi ne sera pas respectée », avec ou sans report. Alors à quoi bon renoncer ? Mieux vaut travailler sur les outils, les dispositifs et les aides. C’est a priori le seul moyen de respecter le décret n°2023-796 sans voir des centaines de milliers de logements sortir du parc locatif.
DPE ET AIDES À LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE EN 2024
Cependant, pour beaucoup de propriétaires, le DPE n’est pas fiable. Les logements classés G ne sont donc pas réellement indécents. Par conséquent, l’obligation de rénover paraît injuste. En réalité, le DPE actuel n’est pas un mauvais outil, même s’il est indiscutablement perfectible. « Les DPE se sont améliorés, il reste toutefois le problème des petits logements pénalisés par le logiciel mis en place par le ministère pour établir le DPE. On regarde comment le corriger », explique Patrice Vergriete. Il ajoute qu’il y aura un renforcement de la formation des diagnostiqueurs en 2024. En fait, à de nombreux égards, l’année 2024 sera un tournant en matière de rénovation énergétique :
- déploiement de Mon Accompagnateur Rénov’;
- évolution et gonflement de MaPrimeRénov’;
- projet de loi sur la décentralisation de la politique du logement ;
- réforme du prêt à taux zéro (PTZ), concentré sur les zones tendues ;
- renforcement de l’attractivité du bail solidaire ;
- création d’un fonds dédié à la rénovation du parc social ;
- accompagnement à la rénovation en copropriété renforcé ;
- assouplissement des conditions d’accès au crédit immobilier ;
- abattement fiscal de 40 % pour toutes les locations…
Le ministre du Logement souhaite aussi étendre l’interdiction de louer aux locations saisonnières. « Il faut tout aligner, même si certaines dérogations pourront être finement regardées. Je pense notamment aux gites ruraux. Mais je ne vois pas très bien pourquoi les locations touristiques seraient exonérées de l’obligation de contribuer à la transition écologique. » Cette disposition empêchera les bailleurs de se rabattre sur Airbnb pour louer leurs passoires thermiques.
